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[명갑문 칼럼] 해외 부동산 구입절차..."철저한 조사와 준비가 투자성공의 열쇠다"
[명갑문 칼럼] 해외 부동산 구입절차..."철저한 조사와 준비가 투자성공의 열쇠다"
  • 명갑문 Rapport Lawyers 법무법인 파트너 변호사
  • 승인 2020.10.19 09:59
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[도시경제] 해외 부동산 투자에 있어서 부동산 구입 목적, 지역 및 주택 유형에 관계없이 가장 중요한 요소는 단연 조사와 확인이다. 조사와 확인은 부동산 구입 결정에 있어 가장 신중하게 고려되어야 할 요소로서 몇 번을 강조하여도 지나치지 않다. 그러나 투자지가 해외에 위치하고 있기에 변화에 대한 발 빠른 대처 및 확인이 쉽지 않다는 한계도 있다.

해외 부동산 투자에서 좀 더 안전한 투자를 위해서는 자신의 요구에 맞는 완벽한 위치를 찾는 것을 시작으로 주택 구입의 모든 과정을 알아야 한다. 그 과정을 이해하고 준비하는 것은 구입 여부를 자신 있게 결정하는 데 크게 도움이 될 것이다.

주거용 부동산 투자 전 과정은 다음과 같다

1. 확고한 투자 결심에 대해 스스로에게 묻자

2. 철저한 준비 – 결정한 부동산 위치에 대한 지역 및 주변 지역 조사

3. 주당 임대소득 조사 및 계산

4. 투자지역의 유사한 매매 현황 조사

5. 부동산 가치 확인

6. 변호사 선정 및 부동산 중개인과 구입에 대한 가격 및 조건 협상

시드니의 고층빌딩. (출처: 픽사베이)
시드니의 고층빌딩. (출처: 픽사베이)

1. 자신에게 물어보자

부동산의 구입 목적과 가격, 그리고 유지 비용을 고려할 때 확고한 투자 결심이 있는가에 관해 스스로에게 물어보자. ‘나는 준비가 되었는가?‘에 대한 확신한 답변을 가질 수 없다면 다시 한번 준비하고 생각하는 시간을 가져야 한다. 만약 준비되었다면 투자 목적과 시점 그리고 ‘어느 지역에 투자하는가?‘에 대해 다시 생각해 보고 준비해야 한다.

자신이 정한 체크리스트 및 기준에 대한 만족도를 기본으로 객관적 결정이 필요하다. ‘부동산의 구입목적은 무엇인가?‘ 주거? 임대? 학교 및 쇼핑센터 등의 접근성 및 편리함, 수리 및 관리에 따른 예산책정, 그리고 가장 중요 내용으로 ‘언제 재처분할 것인가?‘ 재 처분 시 부동산 가격 변화에 대한 내용 등도 반드시 생각해야 한다. 

한국에서의 준비하는 과정으로 자신의 해외 투자조건을 만족하는가? 확인해보자. 환율변동에 대해 관심을 가져야하는 것은 매입, 매도 시 큰 이익을 만들 수 있는 첫 번째 조건이다. 만약 융자가 필요하다면 한국과 투자국의 조건 등에 대해 자신에게 유리하도록 준비하여야 한다. 투자할 금액의 한도를 정확하게 정할 수 있다면 부동산 검색 시 많은 시간을 절약할 수 있으며 좀 더 목적에 부합하는 부동산을 쉽고 정확하게 찾을 수 있다.

2. 철저하게 준비하자

호주뿐 아니라 해외에서의 준비과정으로 필자는 큰 범위로부터 좁혀나가는 방법을 추천하고 싶다. 즉 목적 설정 후 그에 적합한 투자대상국 및 투자지역, 특정 도시를 결정해야 한다. 그 후 주택 유형 등에 대해 확인하는 순서이다.

사회적으로 안전하고 경제적으로 안정적인 나라, 자국민과 동등한 권리를 행사할 수 있는 국가에 대한 투자를 결정해야 한다. 호주는 안전하고 안정적인 국가로 AAA 신용 국가이다. 세계인이 가장 사업하고 싶어 하는 나라, 투자하고 싶어 하는 나라 중 한 곳으로 투자자에 대한 자국민과 동등한 권리를 인정하며 부동산 가격 상승 역시 기대 이상을 충족시켜 주고 있다.

호주의 대표 부동산 연구기관인 CoreLogic과 Aussie사의 호주 주거용 주택시장 상황 보고에 의하면 호주 중간 가격대 주택 가격이 과거 25년간 412% 가치상승 되었다. 이는 연간 상승률 6.8%를 의미한다.

가장 큰 투자 대상국을 호주로 정했다면 어느 주에 투자할 것인가를 정해야 한다. 당연히 수요 공급의 원칙에 따라 수요가 높을수록 부동산 가격과 매도의 수월함이 함께할 것이다. 다만 여기서 꼭 체크해봐야 할 것이 수요증가의 원인이다. 정부 정책으로 인프라와 산업시설이 확충되고, 일자리가 많아지고 편의시설이 잘 갖추어져서 인구가 증가하고 인구증가로 인한 수요증가가 원인이라면 발 빠른 움직임이 필요하다. 하지만 일시적인 현상으로 인한 수요증가는 몇 년 후 부동산 매도 시 많은 손해가 함께할 수도 있다. 이러한 손해 방지를 위해서라도 주변 정보의 조사와 분석에 철저한 준비가 필요하다.

비록 한국인과 호주인 사이에는 문화의 차이와 선호도의 다름이 있음에도 불구하고 부동산 구입시 가장 고려하는 사항이 위치적 특색이다. 출퇴근과 통학의 편리성, 쇼핑 및 공공장소에 대한 접근성, 주변 경관의 쾌적성 및 안전하게 즐길 수 있는 주변의 편의시설 등 일 것이다. 이러한 특색은 문화와 지역 그리고 생각을 넘어 경제 최악의 조건에서도 부동산 가격이 상승하며 매도 시 큰 잇점이 함께할 것이다.

투자 지역 주변 환경도 반드시 고려해야 한다. 범죄율이 높은 지역이나, 특수한 집단의 정착이나 요소로 인한 가격상승이 있는 지역 등은 반드시 피해야 한다. 신뢰할 수 있는 기관으로부터 지역 및 투자 부동산에 대한 정보를 취득해 알고 있다면 판매자와의 가격 협상에서도 유리할 수 있다. 

알아야 할 많은 요소들은 현지의 부동산 관련 업종에 최소 10년 이상 경력을 가지고 있는 전문가와의 대화를 통해 알 수 있다. 하지만 부동산 중개인은 부동산 판매자가 고용하고 수수료 역시 판매자에 의해 지불되므로 당연히 판매자를 위해 최선을 다할 것이다. 일부의 무책임한 중개인으로 인한 피해를 최소화하고 계약 시 더 좋은 조건으로 구입하기 위해서는 직접 조사를 추천한다.

위에 열거한 대부분의 체크 사항, 즉, 수요를 높이는 주 요소는 무엇이며 시장의 흐름은 어떠한 추세를 보이고 있는가에 대한 답변을 디지털 문화의 혜택으로 한국에서도 확인할 수 있다.

브리즈번의 도시. (출처: 픽사베이)
브리즈번의 도시. (출처: 픽사베이)

호주의 각 주마다의 믿을 수 있는 정보는 인터넷을 통해 알 수 있다. 다음은 QLD 주의 예이다.

QLD 주의 범죄율 확인.

https://qps-ocm.s3-ap-southeast-2.amazonaws.com/index.html

브리즈번의 발전상황 및 계획 확인

https://qps-ocm.s3-ap-southeast-2.amazonaws.com/index.html

지역 주민의 연령대, 소득수준, 학력수준, 교육수준등 확인

https://qps-ocm.s3-ap-southeast-2.amazonaws.com/index.html

중간 주택가격, 임대가격 및 공급과 수요 확인하기

https://www.realestate.com.au/neighbourhoods/

지역에 대한 종합적 정보

http://house.speakingsame.com/suburb.php

예상가격 과 주택에 대한 정보, 주변의 주택판매 기록 및 가격, 편의시설 등에 대한정보

https://www.walkscore.com/

지역 교통 상황, 공원 및 주변지역의 아파트 임대비용 등에 대한 정보제공

https://www.propertyvalue.com.au/

호주의 각 주마다의 믿을 수 있는 정보를 인터넷을 통해 알 수 있다. 다음은 QLD 주의 예이다.

주택 가격 안내

자신의 투자 선호국가, 지역에 대한 정보를 가졌다면 부동산 사이트 방문해 매수할 만한 주택을 찾아야 한다.

호주의 주거용 부동산 중개업소는 회사당 전국에 수백개의 가맹점포를 갖고 있으며, 이를 기본으로 한 상호 협력 및 정보제공에 많은 이점을 갖고 있다.

부동산 서치를 위한 추천 사이트는 다음과 같다.

http://www.relaestate.com.au

http://www.domain.com.au

http://onthehouse.com.au

부동산 서치를 통해 자신에게 알맞은 부동산을 찾았다면 그 부동산 중개인과 연락해 여러 정보를 얻을 수 있다. 또는 대화하기 쉬운 한국인 부동산 중개인과도 대화할 수 있다.

다음의 사이트에서 QLD주 개개인의 부동산 관련면허 여부를 확인할 수 있다. 생길 수 있는 문제를 최소화하기 위해 꼭 확인할 것을 추천한다.

https://www.qld.gov.au/law/laws-regulated-industries-and-accountability/queensland-laws-and-regulations/check-a-licence-association-charity-or-register/check-a-licence#!lightbox-uid-0

다음 글에서는 주당 임대소득 계산 및 임대 가능성에 대하여 이야기하겠다.

명갑문 Rapport Lawyers 법무법인 파트너 변호사
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